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Regime excecional de mora em contratos de arrendamento urbano

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Da mesma forma que muitos portugueses ficaram numa situação de incapacidade de procederem normalmente à amortização dos seus créditos à habitação, há também muitos portugueses que, por via da redução dos seus rendimentos, ficaram impossibilitados de pagarem as rendas das suas habitações.

Para dar resposta a esta contingência foi promulgado Decreto Lei, que aprova um regime excecional para as moras no pagamento da renda devida nos termos dos contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia Covid-19.

O diploma foi elaborado com o objetivo de manter o equilíbrio entre a situação do arrendatário, que terá necessidade da casa para viver e poderá ter dificuldades em proceder ao pagamento, e a situação do proprietário, que poderá também ter a necessidade do recebimento das rendas para a sua própria subsistência e do seu agregado familiar.

Este regime será aplicável às rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, a partir de 1 de abril de 2020.

  1. Imóveis habitacionais

No caso de arrendamentos habitacionais, a presente lei é aplicável quando se verifique:

a) Relativamente aos arrendatários:

  • Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
  • A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35 %;

Exemplo: Um agregado familiar tinha um rendimento mensal de 1.300€ e pagava renda mensal de 400€. Devido à quebra verificada nos seus rendimentos, o rendimento mensal passou a ser de 1.000€.

Verifica-se que:

  • Ocorreu uma redução de cerca de 23% (300€/1.300€) no rendimento mensal, portanto uma redução superior a 20%;
  • a taxa de esforço com a renda mensal, anteriormente de 30,7% (400€/1.300€), passou a ser de 40% (400€/1.000€), desta forma superior aos 35% preconizados.

O caso deste agregado familiar enquadra-se.

b) Relativamente aos senhorios:

  • Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
  • Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto no novo diploma acima referido.

A demonstração da quebra de rendimentos é efetuada nos termos de portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.

Nas situações previstas no diploma, o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

Exemplo: Arrendatário com renda mensal de 300€, não paga a respetiva renda durante 3 meses. Terminado o período, o arrendatário terá de pagar, para além da renda mensal (300€), mais 1/12 do valor não liquidado, o que se traduzirá, num prazo de 12 meses, um acréscimo mensal de 75€ (900€/12), o que representará 375€/mês (300€+75€), enquanto não for integralmente pago o valor das 3 rendas não liquidadas durante os meses em que vigorou o estado de emergência.

São colocados à disposição de arrendatários e senhorios os seguintes apoios financeiros:

  1. Para arrendatários:
  • Os arrendatários habitacionais, bem como, no caso dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, os respetivos fiadores, que tenham, comprovadamente a quebra de rendimentos referida, e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P. (IHRU, I.P.), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS), atualmente 438,81€.
  • O disposto no ponto anterior não é aplicável aos arrendatários habitacionais, cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.
  1. Para senhorios:

Os senhorios habitacionais que tenham, comprovadamente, a quebra de rendimentos referida no diploma (superior a 20% face ao mês anterior ou ao período homólogo do ano anterior), cujos arrendatários não recorram a empréstimo do IHRU, nos termos do acima indicado, podem solicitar ao IHRU, a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS, atualmente 438,81€.

Exemplo: Só serão contemplados os senhorios cujos agregados familiares, por força do não recebimento de rendas, ao abrigo do diploma referido, passe a ter um rendimento mensal inferior a 438,81€.

As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem, durante o período de vigência deste diploma, reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos de 20% face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35% relativamente à renda.

Quais são os prazos para informar o senhorio da impossibilidade do pagamento da renda?

  • Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar deste regime, juntando a documentação comprovativa da situação, nos termos da portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.
  • No que concerne às rendas vencidas a partir de 1 de abril de 2020, as notificações poderão ser efetuadas até 20 dias após o dia seguinte à data da publicação do diploma, que ocorreu em 6 de abril de 2020.
  1. Imóveis não habitacionais

Aplica-se a:

  • Estabelecimentos abertos ao público destinados a comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as suas atividades suspensas ao abrigo do Decreto nº. 2-A/2020, de 20 de março, ou por outras determinações administrativas ou legislativas, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, incluindo nos casos em que estes mantenham as atividades de prestação de serviços de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;
  • Aos estabelecimentos de restauração ou similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos da legislação que o permita.

Os arrendatários que preencham os requisitos referidos nos pontos acima podem diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

Exemplo: Arrendamento com renda mensal de 600€, em que haverá um diferimento de 3 meses, ou seja, 1.800€. Terminado o período, o arrendatário terá de pagar, para além da renda mensal (600€), mais 1/12 do valor não liquidado, o que se traduzirá, num prazo de 12 meses, um acréscimo mensal de 150€ (1.800€/12), o que representará 750€/mês (600€+150€), enquanto não for integralmente pago o valor das 3 rendas não liquidadas durante os meses em que vigorou o estado de emergência.

A falta de pagamento de rendas, que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento para desocupação de imóveis.

Aos arrendatários que se enquadrem nos pontos acima referidos, não é exigido o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento das rendas que se vençam nos meses indicados.

#FiqueEmCasa

Miguel Oliveira

Diretor coordenador regional da Decisões e Soluções

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